| 最近这段时间 房地产消息真的是一个接一个！ 而房地产动荡无非就两种原因 房价在上涨或下跌！ 然后导致一系列的“余震”效应 1 间接控制不允许预售？离取消预售制度还有多远？ 前不久，深圳推出全国首个现房出售楼盘，再加上前段时间广东省酝酿取消商品房预售制，楼市风声鹤唳。作为先行者，中山市最近推出的地块全部都要求现售！最近新推的竞拍的地块，统统都是不许预售的。  近期广东省房协在内部讨论时指出，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议在当前建立房地产市场长效机制的“窗口期”，对预售制进行改革，降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。 可以说，取消预售制度是大势所趋，但是现阶段全面取消的确不太现实，但是如果是循序渐进、新老划断，先试点后推广，相信未来取消预售制度也必将成为现实。 2 压力山大！房企面临严峻考验 据同策研究院数据统计显示，9月40家典型上市房企融资总额为443.11亿元，跌破“黑五月”最低值451.17亿元，环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%，再创2018年全年度历史新低。 今年房企的日子普遍不大好过，在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，都是勒紧裤腰带过日子。 财经观潮指出，目前房企面临限购限贷导致的成交量低、资金回笼困难、融资难和还债高峰期来临等几大问题，房企正在面临严峻考验。 而很多房企采用了降价、迂回融资、卖项目卖身等方式应对，业内人士评价：“2018年，对房企而言是极不平凡的一年，一场弱肉强食的内部大洗牌正在上演，历史注定要淘汰一批，成就一批。” 3 河北：擅自预售商品房的企业将被没收违法所得 近日，河北省住建厅、国土厅等多部门联合印发了《关于建立健全房地产开发领域违法建设防控治理长效机制的若干意见》，将对房地产开发中发现的各类违法行为实施严厉处罚。 对擅自预售商品房的企业一律依法没收违法所得并处已收预付款1%的罚款；将建立“黑名单”制度，名单中的企业和人员，5年内将不得进入该市场。 对开发企业，凡擅自转让开发项目的一律依法没收违法所得并处5倍罚款； 不符合商品房销售条件收取或变相收取预定款性质费用的一律依法处以3万元罚款； 属擅自预售商品房的一律依法没收违法所得并处已收预付款1%的罚款； 未取得施工许可擅自开工建设的一律处以工程合同价款2%的罚款； 开发企业违反《建设工程质量管理条例》受到处罚的，一律依法按单位罚款额的10%对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处以罚款。 同时，河北将健全房地产行业信用体系，将违法开发企业以及为违法项目提供服务的建筑施工、渣土运输、中介服务、供水、供电等企业及其法定代表人和直接责任人员记入“黑名单”。各部门将实行联合惩戒，凡记入“黑名单”的企业和人员，有关行业主管部门一律实施不低于5年的市场禁入措施。 4 公摊面积大乱象：买100平得48平？ 公摊计入精装修成售房“潜规则” “均价6万至6.2万元/平方米，含精装修费用。”8月底，面对记者关于北京丰台区某新楼盘的咨询，销售人员十分肯定地表示，“公摊部分也计入精装收费，现在北京市面上基本都这样操作。” 风井、管道井、设备间……这些公共设施也要收取精装费？近两年来，四川成都、湖北武汉、湖南长沙、陕西西安、江苏南京等多地业主由于不满公摊面积计入精装修费用的“潜规则”而进行维权，相关视频、照片通过微博、微信广泛传播。 相关维权行为引起地方房管部门注意 成都市城乡建设委员会开发处副处长何学军认为，“公摊纳入精装修计价”的说法存在误读，实际是开发商确定装修总价后倒推出的单价，但因购房合同多按建筑面积计价，因而看起来公摊部分也均担了价格。 东原地产董事长罗韶颖则认为，维权的背后是购房者对高房价的抱怨，“里面复杂的买卖、成本计价方式，老百姓一般弄不明白”。  公摊面积计算“水太深” 据媒体报道，山东省高密市曾出现一处名为“贵宾首府”的“神盘”，多部门联合验收文件显示公摊系数高达52.35%，被称作“史上最牛公摊面积”。 面对业主维权，工作人员十分硬气：“法律对公摊上限没有规定，你们100年都退不了房！” 广东省惠州市房屋测绘所吴永辉说，实际操作中，公摊面积成为买房中最不透明的一项，一些房地产商借机欺诈，面积计算问题成为业主与开发商的矛盾焦点。 新华每日电讯记者调研了解到，国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。 但时至今日，都没有法律法规对“公摊面积”做出明确约束。 北京大学房地产研究中心主任楼建波表示，《房产测量规范》提到的公摊面积计算方式在《住宅设计规范》中无相应体现，致使国内报批、设计、施工每个环节都不是特别清楚公摊如何计算，只能等着房子盖出来，测绘部门最终来测公摊大小，导致出现不少乱象。 至于公摊测绘里的“猫腻”，吴永辉表示，测绘单位一般按照“谁使用，谁分摊”原则计算公摊面积，基本交由开发商指认，而业主不具备专业知识，双方信息严重不对等。 楼建波说，2017年以来，各地房地产测绘市场逐步放开，测绘企业迫于竞争压力与开发商相互勾结的“猫腻”可能增多。  5 乱象之下，如何自保？ 如果遇到虚假信息、捂盘、违约的无良开发商的不断进逼，我们如何最大程度地保护自己的权益呢？ 1 完善交易合同 在合同中，尽可能标明网签时间、交房时间、违约金等问题，把纠纷的可能性降到最低。并且注意合同本身的有效性，保证整个交易的合法性。 2 谨慎选择楼盘 面对开发商层出不穷的套路，法规政策显然滞后性比较强，所以可以先从自身预防起来。 尽可能绕开期房，选择五证齐全、可以即刻网签的现房楼盘。在选定楼盘前可以在相关app或网上查询楼盘是否有无证销售行为，有关部门的处罚信息都是公开的。 3 促进司法公正 我们应当认识到的是，立法和司法的完备是一个补漏的过程。在房产交易中遇到司法难题，不公平的常态不是常态，如果沉默以对，便守护不了自己应有的权益。 说了这么多，不管怎样，作为根源的开发商，还需要自省，是否有这些乱象，加强自身的信用管理。 这些事件的“余震” 都在指向房地产将面临一次彻底的“改革” 而这种“改革”到底会是什么时候来临？ 这一切也许时间会给予答案吧！ |
至简至真 * 至真至诚 * 至诚至善
豫公网安备 41010502003425号
